李达康之所以会升起这样的念头，是和徐家汇这块地的命运有关。</p>
作为穿越者，李达康还是知道的，真实历史中的这块地，一开始是被一位“港商”拿下。</p>
那位“港商”是被李黄瓜介绍到大陆来的，并且他拿下那块地，也就只花了2000万（大家算算，这基本就是申城政府给出的拍卖底价）。</p>
不过等到李达康穿越的前一年，也就是真实历史中的2020年，那块地却又被申城政府给收回了。</p>
政府收回的原因很简单，那块地被长期搁置，那位李黄瓜介绍来的港商开发了一期不到2万平米后，剩下的接近5万平米，他20多年竟然一直不动，这当然已经严重违反国家相关规定（正常是5年不开发就收回，他一搁就是20多年，政府已经对港商很客气了）。</p>
那么这位港商是出了什么事吗？是遇到了什么意外吗？</p>
当然没有。</p>
那家伙不仅没遇到什么意外，20多年一直过得很滋润。</p>
他20多年干的唯一一件事，就是拿徐家汇那块地做文章，到资本市场讲各种各样美丽的故事，最后还把自己公司的市值做到了400多亿。</p>
啧啧啧，2000万拿块地，最后吹出一个400亿的泡沫，如果站在他的角度想问题，这也难怪他迟迟不肯开发。</p>
在国内的地产发展史中，这个真实的故事当然是个特例，但却极为典型，李达康认为非常具有代表意义。</p>
首先大家要理解，这家伙开发了一期之后，他为什么后面就不愿开发了？</p>
这里的逻辑是这样的，先帮那个港商算笔账：</p>
考虑到“容积率”等问题，按照他每平米1000的地价计算，然后盖房子的成本也算成1000一平米，这样总成本是2000每平米。</p>
等他两年之后把房子盖好卖完，算他以4000每平米出售，这样开发了2万平米，他一共是赚了4000万。</p>
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然后等到他一算账，他当时觉得这尼玛不对呀，现在两年过去，连剩下那些地的地价，现在就已经值一个多亿了，并且根据国内的形势，这申城核心区的地价明显还会疯涨。</p>
辛辛苦苦干2年才赚了4千万。</p>
更重要是把房子卖完后，前面2万平米土地就已经不属于自己了。</p>
那么站在一个商人的角度，他愿不愿意把剩下5万平米继续捂在手里？</p>
这就是做房地产最基本的套路，还是那句话：房地产房地产，虽然“房”在前“地”在后，但只要经过最初的起步阶段（国内2000年前就算起步阶段），那么永远“地”才是核心。</p>
这个行业所有的暴利，所有的不公平，所有的乱象，包括所有衍生出了的腐败，九成以上都是围绕土地来展开。</p>
这里值得一提的是，像以上说的这个套路，主要就是香江人带到大陆来的，国内的开发商反倒是比较少见。</p>
这倒不是说国内的开发商就更好，而是现实的具体情况不同。</p>
首先一点，在现如今，国内地产商还是是国资背景为主，而国资最起码的一个好处，就是相当更守规矩。</p>
比如国家规定拿地5年之内必须开发，那么面对这种摆在明面上的规定，没有哪个国企老总会去违背的，谁违背谁是傻瓜，纯属给自己找不痛快。</p>
至于国内的民企，由于过去没有底蕴和积累，其实是没有资格玩这种套路。</p>
大多数人在拿到一块地后，都想着早点开发早点卖完，让自己前期投入的资金早日回笼。</p>